López-Pintor & Nogueira Abogados
Firma especializada en asesoria integral inmobiliaria

El despacho nace gracias a la experiencia  y al conocimiento adquirido  por sus socios fundadores, Virginia López Pintor-Álvarez y Juan Daniel Domínguez Nogueira, debido a su trayectoria profesional previa adquirida en diversos bufetes de abogados  y fondos de inversión inmobiliaria de reconocido prestigio.

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marzo 14, 2024¿Por qué invertir en Madrid? Son varios los motivos por los que Madrid se ha convertido en un destino idóneo para la inversión. Descargar PDF Descargar PDF [...]
julio 23, 2021Análisis jurídico. Tal y como se establece en los artículos 1.484 y ss. del Código Civil, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción “quanti minoris”). Si se optara por la rescisión y el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios. Acción “quanti minoris”. La acción “quanti minoris”, es decir, rebajar la cantidad proporcional del precio a juicio de peritos. Para que dicha acción prospere, el Tribunal Supremo entiende que es necesaria la concurrencia de estos cuatro requisitos: Que el vicio sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido, ni lo pudiera ser por el adquirente, eximiéndose de responsabilidad al vendedor cuando el comprador fuera un perito que, por razón de su profesión u oficio, debiera fácilmente conocerlo. Que el defecto sea grave, o como indica el Código Civil, que haga la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Que sea preexistente a la venta. Que se ejercite la acción en el plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (SS.T.S. 3 febrero 1.986, 3 abril 1.981, 20 marzo 1.982, 19 diciembre 1.984, 16 marzo 1.989, 1 marzo 1.991, entre otras muchas)”. Es importante destacar que la STS de 21 de junio de 2007, declara: la “quanti minoris” no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual (STS 23 de septiembre de 2003), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria (“si se ejercita la acción “quanti minoris”, no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria. Conclusiones y ejercicio de la acción. Obviamente cada asunto tiene sus peculiaridades, pero en la mayoría de casos es necesario contar con el informe de un perito que evaluará y determinará la situación teniendo en cuenta el principio de equidad contractual. Si no se tratara de algo realmente significativo, sería complicado que la acción prosperase. No obstante, si el perito determinara en su informe que el defecto o gravamenes lo suficientemente significativo como para disminuir el valor de la vivienda o, dicho de otro modo, como para haber pagado menos precio por la adquisición de la misma, sería recomendable enviar burofax al anterior propietario para interrumpir el plazo de 6 meses para el ejercicio de la acción (plazo máximo en el que se ha de ejercitar la acción), teniendo en cuenta además, que si se continúa con las obras de reforma, podría incurrirse en lo que se denomina como la doctrina de “actos propios”, es decir, la parte contraria podría alegar que el problema no era tan importante como para paralizar la obra y efectuar la reclamación correspondiente. Por último, cabe recordar que, si se tratara de un daño estructural del edificio, sería necesario además solicitar las Actas de las Juntas de propietarios donde se hubiera tratado el asunto en cuestión. [...]
marzo 26, 2021CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO DE VIVIENDA Los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda podrán acceder al Registro de la Propiedad (obteniendo la presunción iuris tantum que le otorga al titular registral el principio de legitimación) mediante su elevación a Escritura Pública, liquidación del impuesto correspondiente de la CCAA y cumpliendo los requisitos en cuanto al contenido y forma del contrato establecido la Ley Hipotecaria. La normativa concreta para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arredramiento de uso distinto de vivienda, es de señalar que la reforma operada por el RDL 7/2019, no ha modificado el artículo 29 Ley de Arrendamiento Urbanos ( relativo a la enajenación de la finca arrendada en los arrendamientos para uso distinto de vivienda) que preceptúa que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria. Así mismo, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria determina que: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.” Por tanto, si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, será oponible frente a cualquier adquirente de la finca o tercero interesado, ya que el principio de legitimación protege al titular registral (arrendatario) a todos los efectos legales (eficacia defensiva del Registro de la Propiedad).Es por ello que la inscripción de los contratos de arrendamientos se encuentra amparada principalmente en los artículos 2.5, 3 y 32 de la Ley Hipotecaria. El artículo 2.5 LH, determina de manera concreta la inscripción de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles (sin distinción del uso o categoría de los mismos).En el registro de la propiedad se inscribirán Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Para que estos contratos puedan acceder al Registro de la Propiedad, el artículo 3.LH, relativo al título en sentido formal, señala que: “Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Para finalizar, es de reseñar la Resolución 1096/2016 de laDirección General de Registros y del Notariadocuya conclusión es que si el arrendamiento no está inscrito (y esta es la clave del asunto) en el Registro de la Propiedad, basta la manifestación del vendedor en cuanto a que el arrendatario renunció en el contrato de arrendamiento o a que la adquisición preferente quedó excluida en el contrato de arriendo. Es por ello que a sensu contrario, lo inscrito o anotado si perjudica a tercero, de ahí que con la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, el titular registral ostentará una presunción de exactitud de su título a todos los efectos legales, garantizando la inoponibilidad frente a él de la titularidades no inscritas. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (ligados a la LAU) Sin ánimo de entrar de lleno en el desarrollo de este punto, avanzaremos una resolución de la DGRN sobre un ejemplo práctico, que con seguridad dará luz a los profesionales del sector inmobiliario en el ejercicio de su actividad diaria. Resolución 1095/2016 : “Se otorga una escritura de compraventa de una vivienda en la que se manifiesta por el vendedor que está arrendada, pero que el contrato privado de arrendamiento no inscrito contiene una cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente. La registradora suspende inicialmente la inscripción pues, a su juicio, debe de quedar acreditada fehacientemente dicha renuncia, tanto en sus términos como en cuanto a la fecha del contrato, por la exhibición de dicho contrato al notario. El notario autorizante recurre contra la calificación inicial y alega que la exhibición del contrato privado no añade fehaciencia alguna a lo manifestado por el vendedor que deja claro en sus manifestaciones, la fecha del contrato y la existencia de renuncia al derecho de adquisición preferente. Si basta para considerar que hay arrendamiento la manifestación del vendedor, por analogía, esa misma manifestación debe bastar para acreditar la renuncia” La DGRN recuerda que el artículo 25.8 de la LAU, después de la reforma introducida por la Ley 4/2013 de 4 de Junio, permite la renuncia por el arrendatario de vivienda al derecho de adquisición preferente y también que para que la situación arrendaticia sea oponible a terceros de buena fe, el arrendamiento debe de estar inscrito, considerando que es suficiente la manifestación del vendedor sobre la situación arrendaticia y la renuncia al derecho de adquisición preferente, sin que la posible manifestación inexacta de dichos extremos pueda oponerse por el arrendatario al comprador, ya que el arrendatario pudiendo inscribir su derecho para estar mejor protegido la mayoría de los casos no lo hacen. [...]
febrero 3, 2021LAS NOTAS MARGINALES. Como pequeña introducción en la materia, vamos a proceder a definir que es un asiento registral. A grandes rasgos, se podría definir “como la constatación practicada en los libros del Registro de la Propiedad, de los hechos, actos o negocios que, por su naturaleza, pueden acceder al Registro, y que puedan surtir los efectos hipotecarios que les sean propios”. En el sentido anterior, el artículo 41 del Reglamento Hipotecario dispone que en los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación.InscripcionesAnotaciones preventivas,CancelacionesNotas marginales. El jurista español Ramón Maria Roca Sastre define las notas marginales como: “Un asiento general accesorio, definitivo y positivo, que se extiende al margen de otros asientos, y cuyo objeto es consignar un hecho que modifica un derecho registrado o hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación, o facilitar la mecánica de la oficina del registro”. En este artículo vamos a centrarnos en las notas marginales practicadas dentro de los procedimientos de ejecución, con independencia, a que en nuestro ordenamiento jurídico existen diferentes tipos de notas marginales (publicidad, modificación jurídica, oficina, etc). NOTAS MARGINALES DENTRO DE UN PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIÓN En todos los procedimientos de apremio en los que haya inmuebles inscritos en el registro de la propiedad, se prevé la expedición por parte el Registrador de una certificación de dominio y cargas de la finca objeto de la ejecución. Está previsto en: Procedimiento de ejecución ordinario (Artículo 656 LEC). Procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados (Artículos 129 LEC y 688 LEC). Extrajudicial (Artículo 236 RH). Procedimiento administrativo de apremio (Artículo 170 LGT). Además de los preceptos anteriores, debemos tener muy en cuenta el artículo 143.2 del Reglamento Hipotecario en el que se detallan los requisitos y el proceder del Registrador en los procedimientos de apremio ordenados al amparo del artículo 1.489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Lo que viene a decir el artículo 143.2 del Reglamento Hipotecario es quien puede solicitar la expedición de dominio y cargas ( la certificación de dominio y cargas se expide a requerimiento de un Tribunal, del Procurador del ejecutante debidamente autorizado por el Letrado de la Administración de justicia, o del Notario en su caso), cual es el objeto y que debe contener (deberá contener la titularidad del dominio y demás derechos reales del bien, las cargas inscritas que lo graven, o, en su caso, que se halla libre de cargas) así como el registrador ha de practicarla en su libro (pondrá la nota al margen de la anotación preventiva de embargo o de la inscripción de hipoteca y en ella se hará constar que se ha expedido la referida certificación, expresando el procedimiento para el que se expide, las fechas del mandamiento y de su presentación y la fecha de la certificación). El efecto principal de estas notas marginales es que constituyen un aviso a los posteriores titulares de derechos reales sobre la finca de la existencia de un procedimiento ejecutivo en marcha, de modo que no podrán invocar se desconocimiento, por lo que no entrarían dentro de lo dispuesto el artículo 34 de la LH: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro (…)”. [...]
enero 14, 2021Después de la publicación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma ocasionado por la crisis sanitaria de la COVID-19, nadie duda que España en particular, y el mundo en general, vive una insólita situación. Pues bien, abordando el asunto desde un punto de vista contractual, ¿podría esta inusual excepcionalidad romper de forma unilateral un contrato privado entre partes? A continuación, exponemos las vías en las que nos podríamos basar para llevar a cabo tal empresa: I.- La fuerza mayor. Para resolver un contrato de manera unilateral (art. 1105 CC), es doctrina conocida y reiterada de la Sala 1ª del TS la exigencia de que la circunstancia proceda exclusivamente de un acaecimiento impuesto y no previsto ni previsible, insuperable e inevitable por su ajenidad y sin intervención de culpa alguna del agente demandado. La interpretación tan restrictiva que el TS viene haciendo sobre la aplicación de la fuerza mayor para resolver los contratos tiene su fundamento en que es una limitación del principio pacta sunt servanda (“los pactos se han de cumplir”). Este principio obliga no solo al cumplimiento, sino que implica que cada parte asume los riesgos que corresponden a su cumplimiento y tiene que indemnizar los daños causados por su incumplimiento. II.- La cláusula “Rebus Sic Stantibus”. Ha de tenerse en cuenta que esta cláusula es de elaboración puramente jurisprudencial y requiere para su aplicación una alteración sustancial de las condiciones del contrato. Según la jurisprudencia, será de aplicación a los contratos de tracto sucesivo en los que concurran los siguientes requisitos: 1º. Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplimiento del contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración. 2º. Que todo ello acontezca por la sobrevenida aparición de circunstancias radicalmente imprevisibles. 3º. Desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes, que derrumban el contrato por aniquilamiento de las prestaciones. 4º. Que se carezca de otro medio para remediar y salvar el perjuicio. En base a lo anterior, la finalidad que persigue la cláusula rebus sic stantibus no es otra que reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad, perfilándose como el instrumento jurídico apropiado para resolver los múltiples conflictos económicos que puedan derivarse de incumplimientos contractuales, como consecuencia del impacto del coronavirus, la negociación (en el caso de que se optare por esta posibilidad) debe ir encaminada a modificar las condiciones del contrato, no a resolver unilateralmente el mismo, criterio este que aplica nuestro TS. III.- Alegación del artículo 36 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo. Este precepto se refiere al supuesto que sea el empresario el que no pueda cumplir las obligaciones, que para él se derivan, de un contrato de bienes o prestación de servicios celebrado con el consumidor. Y ello, en línea con el derecho ya reconocido a los consumidores y usuarios en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, para el caso de incumplimiento por parte del empresario (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre). [...]
enero 14, 2021Definición de los derechos de adquisición preferente. El derecho de tanteo, lo podemos definir como “el titular del derecho que goza de la facultad de adquirir, con preferencia a otro, el objeto que se pretende enajenar”. Sólo está contemplado en leyes especiales como son la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos. El derecho de tanteo no se encuentra en el Código Civil. En cuanto a la definición de retracto, se puede definir como “aquel que ostenta una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o la cosa que se ha vendido a otro”. Tipos de retracto. Retracto convencional. Se encuentra regulado en el artículo 1.507 del Código Civil y se contempla para aquellos supuestos en los que el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida. Retracto legal. Regulado en el precepto 1.521 del Código Civil, se define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Además de los dos anteriores, en nuestro ordenamiento jurídico existen los siguientes tipos de retracto: Retracto de comuneros, de colindantes, de coherederos y de arrendatarios. Derecho de tanteo en la LAU y su implicación en la venta de un inmueble arrendado. El derecho está recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que en el caso de que la vivienda arrendada se pusiera a la venta, el arrendatario tendría derecho de adquisición preferente de la misma. Para que el arrendatario pueda ejercer el derecho, el propietario, antes de poner en venta la vivienda, tendrá que notificarle su deseo de venderla y las condiciones de la venta, incluido el precio. Una vez recibida la notificación de manera fehaciente, el término fehaciente es muy importante, el arrendatario tendrá treinta días naturales de plazo para ejercer su derecho de tanteo y adquirir la vivienda, en caso de que no hubiera respuesta, el propietario podría venderla a un tercero sin problema. No obstante, el verdadero problema para el propietario, viene cuando esa notificación fehaciente no se ha realizado al inquilino (tanteo) o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes a las transmitidas en esa comunicación. En este caso, el arrendatario tendría derecho a ejercer su retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos como consecuencia de la venta. Por último, hay que tener en cuenta que en la mayoría de contratos de arrendamiento, normalmente se incluye una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente, no obstante, hay que advertir que esta cláusula es nula en la mayoría de las ocasiones. Tanto es así, que de cara a la inscripción de un inmueble arrendado, los registros de la propiedad solicitan o bien un acta notarial en la que los arrendatarios manifiestan su renuncia, o su comparecencia el día de la compraventa ante notario. [...]
enero 14, 2021Introducción. Como pequeña introducción, en voz de la administración local, este plan busca “preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos y en segundo lugar, buscar que la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad redistribuyendo la actividad económica, a la vez que descargando la concentración del centro histórico”. La principal cuestión y la que genera más desconocimiento, es cómo puede regular ahora el Ayuntamiento una materia que era competencia exclusiva de la Comunidad de Madrid. Hasta el año 2017, las viviendas que se alquilaban para alojamiento turístico, durante más de 90 días al año, estaban desarrollando una actividad comercial o mercantil, por lo que se debía solicitar para ello una licencia de uso terciario u hospedaje. Esta condición tenía una ventaja, ya que si tu vivienda no estaba alquila bajo este concepto más de 3 meses, no era necesario solicitar y obtener licencia de actividad por parte del ayuntamiento de Madrid. Este último punto, el desarrollo de una actividad comercial o mercantil, es lo que faculta a la Administración Local a la solicitud de licencia. Pues bien, bajo la pelea continua que allá por 2017 tenían la administración local y autonómica de Madrid (eran de distinto signo político, evidentemente) esta última introdujo mediante decreto que se consideraría alquiler turístico y vacacional desde el primer día, eliminando de un plumazo el requisito de los 90 días que había introducido el Ayuntamiento de Madrid “desde el primer día de actividad pasan a tener esa consideración los pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, sean comercializados para ser alquilados en su totalidad con fines de alojamiento turístico”. Plan Especial Ayuntamiento de Madrid. Así es todo, la principal novedad del plan especial del Ayuntamiento de Madrid para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente. Un dato muy importante es que el plan no diferencia con otras formas de hospedaje, es decir, las pensiones u otros establecimientos también deberán cumplir la entrada independiente si forman parte de un edificio residencial. Por último, decir, que estas medidas no afectarán a todas las zonas de la Capital, sino solo a los barrios que estén más saturados. Para ello, el plan del Ayuntamiento de Madrid fue dividir en tres anillos la oferta de anuncios que existan en cada zona. Por ejemplo, las viviendas del primer y segundo anillo necesitarán el acceso independiente de manera obligatoria, en el caso del tercer anillo solo se exigirá cuando el hospedaje pretenda implantarse en sitios donde no estén permitidos otros usos terciarios, incluso dentro del mismo edificio. Los requisitos que se establecen en este nuevo decreto para que una vivienda tenga el estatus de uso turístico, serían los siguientes: Los propietarios deberán presentar una declaración responsable de inicio de actividad y un Certificado de Idoneidad (CIVUT), un documento técnico que deberá ser emitido por un arquitecto o arquitecto técnico competente. La finalidad del CIVUT es garantizar al usuario de la vivienda que ésta cumple los requisitos fijados por la normativa. Se ofrece así seguridad a los consumidores, pero también a los propietarios y al vecindario.Que la vivienda disponga de suministro de agua, ventilación, extintor, señalización de emergencia y plano de evacuación del edificio y de la vivienda.La obligación para los propietarios de los establecimientos turísticos de remitir a la Policía y Guardia Civil la información relativa a la identidad de las personas alojadas.Disponer de seguro de responsabilidad civil, poseer hojas de reclamación, disponer de información con teléfonos y dirección de los servicios de emergencia y sanitarios en al menos dos idiomas.Se fija un ratio máximo de personas alojadas en función del número de metros cuadrados útiles de la vivienda. Por ejemplo: 25 metros cuadrados útiles se podrán alojar hasta dos personas, en viviendas de entre 25 y 40 metros cuadrados útiles podrán alojarse hasta cuatro personas en al menos dos piezas habitables y por cada 10 metros cuadrados útiles adicionales en al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más. Para finalizar, decir, que la comunidad mediante este decreto concede un plazo de 6 meses a los titulares de licencia de uso turístico para adaptarse a la norma. [...]