Definición de los derechos de adquisición preferente.

El derecho de tanteo, lo podemos definir como “el titular del derecho que goza de la facultad de adquirir, con preferencia a otro, el objeto que se pretende enajenar”. Sólo está contemplado en leyes especiales como son la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Arrendamientos Rústicos. El derecho de tanteo no se encuentra en el Código Civil.

En cuanto a la definición de retracto, se puede definir como “aquel que ostenta una persona para quedarse, por el mismo precio, con el bien o la cosa que se ha vendido a otro”.

Tipos de retracto.

• Retracto convencional. Se encuentra regulado en el artículo 1.507 del Código Civil y se contempla para aquellos supuestos en los que el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida.

• Retracto legal. Regulado en el precepto 1.521 del Código Civil, se define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

Además de los dos anteriores, en nuestro ordenamiento jurídico existen los siguientes tipos de retracto: Retracto de comuneros, de colindantes, de coherederos y de arrendatarios.

Derecho de tanteo en la LAU y su implicación en la venta de un inmueble arrendado.

El derecho está recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que en el caso de que la vivienda arrendada se pusiera a la venta, el arrendatario tendría derecho de adquisición preferente de la misma.

Para que el arrendatario pueda ejercer el derecho, el propietario, antes de poner en venta la vivienda, tendrá que notificarle su deseo de venderla y las condiciones de la venta, incluido el precio. Una vez recibida la notificación de manera fehaciente, el término fehaciente es muy importante, el arrendatario tendrá treinta días naturales de plazo para ejercer su derecho de tanteo y adquirir la vivienda, en caso de que no hubiera respuesta, el propietario podría venderla a un tercero sin problema.

No obstante, el verdadero problema para el propietario, viene cuando esa notificación fehaciente no se ha realizado al inquilino (tanteo) o si finalmente la venta se realiza a un precio inferior o con unas condiciones diferentes a las transmitidas en esa comunicación. En este caso, el arrendatario tendría derecho a ejercer su retracto, subrogándose en la posición del nuevo adquirente en el contrato de compraventa, previo pago del precio y demás gastos como consecuencia de la venta.

Por último, hay que tener en cuenta que en la mayoría de contratos de arrendamiento, normalmente se incluye una cláusula por la que el arrendatario renuncia al derecho de adquisición preferente, no obstante, hay que advertir que esta cláusula es nula en la mayoría de las ocasiones. Tanto es así, que de cara a la inscripción de un inmueble arrendado, los registros de la propiedad solicitan o bien un acta notarial en la que los arrendatarios manifiestan su renuncia, o su comparecencia el día de la compraventa ante notario.