Análisis jurídico.
Tal y como se establece en los artículos 1.484 y ss. del Código Civil, el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.
El comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción “quanti minoris”). Si se optara por la rescisión y el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios.
Acción “quanti minoris”.
La acción “quanti minoris”, es decir, rebajar la cantidad proporcional del precio a juicio de peritos. Para que dicha acción prospere, el Tribunal Supremo entiende que es necesaria la concurrencia de estos cuatro requisitos:
- Que el vicio sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido, ni lo pudiera ser por el adquirente, eximiéndose de responsabilidad al vendedor cuando el comprador fuera un perito que, por razón de su profesión u oficio, debiera fácilmente conocerlo.
- Que el defecto sea grave, o como indica el Código Civil, que haga la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
- Que sea preexistente a la venta.
- Que se ejercite la acción en el plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (SS.T.S. 3 febrero 1.986, 3 abril 1.981, 20 marzo 1.982, 19 diciembre 1.984, 16 marzo 1.989, 1 marzo 1.991, entre otras muchas)».
Es importante destacar que la STS de 21 de junio de 2007, declara: la “quanti minoris» no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual (STS 23 de septiembre de 2003), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria («si se ejercita la acción «quanti minoris», no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria.
Conclusiones y ejercicio de la acción.
Obviamente cada asunto tiene sus peculiaridades, pero en la mayoría de casos es necesario contar con el informe de un perito que evaluará y determinará la situación teniendo en cuenta el principio de equidad contractual. Si no se tratara de algo realmente significativo, sería complicado que la acción prosperase.
No obstante, si el perito determinara en su informe que el defecto o gravamenes lo suficientemente significativo como para disminuir el valor de la vivienda o, dicho de otro modo, como para haber pagado menos precio por la adquisición de la misma, sería recomendable enviar burofax al anterior propietario para interrumpir el plazo de 6 meses para el ejercicio de la acción (plazo máximo en el que se ha de ejercitar la acción), teniendo en cuenta además, que si se continúa con las obras de reforma, podría incurrirse en lo que se denomina como la doctrina de “actos propios”, es decir, la parte contraria podría alegar que el problema no era tan importante como para paralizar la obra y efectuar la reclamación correspondiente.
Por último, cabe recordar que, si se tratara de un daño estructural del edificio, sería necesario además solicitar las Actas de las Juntas de propietarios donde se hubiera tratado el asunto en cuestión.
