CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE USO DISTINTO DE VIVIENDA
Los contratos de arrendamiento de uso distinto de vivienda podrán acceder al Registro de la Propiedad (obteniendo la presunción iuris tantum que le otorga al titular registral el principio de legitimación) mediante su elevación a Escritura Pública, liquidación del impuesto correspondiente de la CCAA y cumpliendo los requisitos en cuanto al contenido y forma del contrato establecido la Ley Hipotecaria.
La normativa concreta para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arredramiento de uso distinto de vivienda, es de señalar que la reforma operada por el RDL 7/2019, no ha modificado el artículo 29 Ley de Arrendamiento Urbanos ( relativo a la enajenación de la finca arrendada en los arrendamientos para uso distinto de vivienda) que preceptúa que el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Así mismo, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria determina que:
“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”
Por tanto, si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, será oponible frente a cualquier adquirente de la finca o tercero interesado, ya que el principio de legitimación protege al titular registral (arrendatario) a todos los efectos legales (eficacia defensiva del Registro de la Propiedad).Es por ello que la inscripción de los contratos de arrendamientos se encuentra amparada principalmente en los artículos 2.5, 3 y 32 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 2.5 LH, determina de manera concreta la inscripción de los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles (sin distinción del uso o categoría de los mismos).En el registro de la propiedad se inscribirán Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
Para que estos contratos puedan acceder al Registro de la Propiedad, el artículo 3.LH, relativo al título en sentido formal, señala que:
“Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.
Para finalizar, es de reseñar la Resolución 1096/2016 de laDirección General de Registros y del Notariadocuya conclusión es que si el arrendamiento no está inscrito (y esta es la clave del asunto) en el Registro de la Propiedad, basta la manifestación del vendedor en cuanto a que el arrendatario renunció en el contrato de arrendamiento o a que la adquisición preferente quedó excluida en el contrato de arriendo.
Es por ello que a sensu contrario, lo inscrito o anotado si perjudica a tercero, de ahí que con la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda, el titular registral ostentará una presunción de exactitud de su título a todos los efectos legales, garantizando la inoponibilidad frente a él de la titularidades no inscritas.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (ligados a la LAU)
Sin ánimo de entrar de lleno en el desarrollo de este punto, avanzaremos una resolución de la DGRN sobre un ejemplo práctico, que con seguridad dará luz a los profesionales del sector inmobiliario en el ejercicio de su actividad diaria.
Resolución 1095/2016 : “Se otorga una escritura de compraventa de una vivienda en la que se manifiesta por el vendedor que está arrendada, pero que el contrato privado de arrendamiento no inscrito contiene una cláusula de renuncia al derecho de adquisición preferente. La registradora suspende inicialmente la inscripción pues, a su juicio, debe de quedar acreditada fehacientemente dicha renuncia, tanto en sus términos como en cuanto a la fecha del contrato, por la exhibición de dicho contrato al notario. El notario autorizante recurre contra la calificación inicial y alega que la exhibición del contrato privado no añade fehaciencia alguna a lo manifestado por el vendedor que deja claro en sus manifestaciones, la fecha del contrato y la existencia de renuncia al derecho de adquisición preferente. Si basta para considerar que hay arrendamiento la manifestación del vendedor, por analogía, esa misma manifestación debe bastar para acreditar la renuncia”
La DGRN recuerda que el artículo 25.8 de la LAU, después de la reforma introducida por la Ley 4/2013 de 4 de Junio, permite la renuncia por el arrendatario de vivienda al derecho de adquisición preferente y también que para que la situación arrendaticia sea oponible a terceros de buena fe, el arrendamiento debe de estar inscrito, considerando que es suficiente la manifestación del vendedor sobre la situación arrendaticia y la renuncia al derecho de adquisición preferente, sin que la posible manifestación inexacta de dichos extremos pueda oponerse por el arrendatario al comprador, ya que el arrendatario pudiendo inscribir su derecho para estar mejor protegido la mayoría de los casos no lo hacen.
